大(dà)小:1,891.9M 語言: 法語
類型:實用工具 係統:macOS
備(bèi)案號:備案號:滬7H-201750457-65J




轉(zhuǎn)租合同是房屋租賃合同的一種(zhǒng),因此(cǐ)其生效首先應當符合房屋租賃合同的一般生效條件(jiàn),如當事人具有相應的行為能(néng)力、意思表示真(zhēn)實、采取法定的形式並(bìng)經過(guò)法定的(de)程序,等等。除(chú)此(cǐ)之外,根據合同法及其他有關房屋租賃(lìn)法律、法規(guī)和規章的規定,房屋轉租合同的(de)生效還必須符合下列條件:
(一)房屋租(zū)賃合同有效且尚未終止
首先,房屋(wū)轉(zhuǎn)租合同以房屋租賃合同為基礎,隻有房屋租賃合(hé)同合法有效且尚未終止的,房屋轉租合同才可能生效(xiào)。其次,房(fáng)屋轉租合同(tóng)中(zhōng)的轉租人是房屋租賃(lìn)合同中的承租人(rén),隻有承租人享有合法的租賃權(quán),才有資格將其承租的房屋轉租給第三人。如(rú)果房屋(wū)租賃合(hé)同(tóng)無效,承租人對房屋就沒有租(zū)賃權,當然無權(quán)將房屋轉租;如果房屋(wū)租賃合同已經終止,承租人的租賃權已經消(xiāo)滅,也不再具有轉租的資格。轉租人無權轉(zhuǎn)租房屋的,轉租合同也就當(dāng)然無效。
(二)經出租人同意
盡管轉(zhuǎn)租的權利基礎是(shì)承租人的租賃權,但轉租必然(rán)會影響出租人的利益,同時,出租人與承租人簽訂房屋租賃合同時,除非有(yǒu)特別約(yuē)定,通常情況下都是認(rèn)可承租(zū)人自己使用、收益租賃(lìn)房屋。因此,為了保(bǎo)護出租人的利(lì)益,也(yě)為了堅持意思表示真實的原則(zé),承租人將承租的房屋轉租(zū)的,必須經出租人(rén)同意。合同法第224條規(guī)定:“承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第(dì)三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合(hé)同繼續有(yǒu)效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。”《城市房屋租賃管(guǎn)理辦法》第27條規定:“承租人在租(zū)賃期限內,征得出(chū)租人同意(yì),可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人。”該辦法第28條規定:“房屋轉租,應當訂立轉租合(hé)同。轉租(zū)合(hé)同必須(xū)經原出租人書麵同意,並按(àn)照本辦法的規定辦理登記備案手(shǒu)續。”
所謂經出租人同(tóng)意,既可以是在簽訂房屋租賃合同時,出租人表示允許承租人轉租,也可(kě)以是房(fáng)屋租賃合同簽訂後,出租人同意承租人轉租。但是,無論何(hé)時同意,均應當采取明示的方(fāng)式,不可以默示同意。同時(shí),轉租房屋的數量、期限,用途等均應當經出租人同意,不可超(chāo)出(chū)出租人同(tóng)意的範圍。此外,城市房屋轉租(zū)合同應當(dāng)經出租(zū)人書麵同意(yì),並辦理登記備案手續。
未經出租人同意,承租人擅自將承租房屋轉租,或者未辦理轉租登記(jì)備(bèi)案的,轉租行為無效,出租人有權解除合同。出租人解除房屋租賃合同的,房(fáng)屋轉(zhuǎn)租(zū)合同當然也隨之解除。《城市房屋(wū)租賃管理辦法》[1] 第32條規(guī)定:“違反本辦法有下列行為(wéi)之一的,由直轄市、市、縣人民(mín)政府房地產管理部門對責任者給予行政處罰:…(三)未(wèi)征得出租人同意和未辦理登記備案手續,擅自轉(zhuǎn)租房屋的,其租賃(lìn)行為無效,沒收(shōu)非法所得,並可處以罰款(kuǎn)。”
(三(sān))次承租人須符合(hé)法定的條件
次承租人其實就是房屋轉租合同中的承租人,其(qí)法律地位就是承租人,稱(chēng)其為(wéi)次承租人隻是為了使其與房屋租(zū)賃合(hé)同中的承租人相區分,從而明確其與出租人和承租人之間的關係。因此,次承租人必須完全符合法律關於承租人的主體資格要求,法律、法規和規(guī)章對承租人主體資格有限製的,完全適用於次承租(zū)人。如根據《城(chéng)市私有房屋管理條例》第X條(tiáo)的(de)規(guī)定,機關、團體、部隊、企(qǐ)業(yè)事業單位不得租用或者變相租用城市私有房屋,因特殊需要必須租用(yòng)的,須經縣級以上(shàng)人民政府批準(zhǔn)。這樣,未經縣級以上人民政府批準,機關、團體、部隊、企業事業單位不得成為城市私有房屋轉租合同中的次承租人。
(四)房屋轉租合同(tóng)的內容(róng)與房屋租賃合同的內容相適應
房屋轉租合同是(shì)以(yǐ)房屋(wū)租賃合同為(wéi)基礎的合同,因(yīn)此,房屋轉租(zū)合同的內容必須(xū)與房(fáng)屋租賃合(hé)同的內容相適應,否則無法生效。例如,除非出租人與轉租合同的雙方另有約定,轉租合同的標的物隻能是房屋租賃(lìn)合同(tóng)標的物的(de)一部或者全部,不能超出房(fáng)屋租賃合同的範圍;轉(zhuǎn)租(zū)合同的期限必須在房屋租賃合(hé)同期限屆滿(mǎn)前屆滿,不能超過房屋租賃合(hé)同約定的期限(xiàn)。《城市房屋租賃管(guǎn)理辦法》第29條(tiáo)規定:“轉租合同的終止日期不(bú)得超過原租賃合同(tóng)規定的終(zhōng)止日期,但出租人與轉租雙方協商約定的除外。”
總之,房屋轉租合同隻有(yǒu)既符合房屋租賃合同生效的一般要件,又符(fú)合上述特別要件,才能發生法律效力(lì)。
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